{"id":3911,"date":"2023-01-11T13:23:31","date_gmt":"2023-01-11T13:23:31","guid":{"rendered":"http:\/\/defensoriaparana.com.ar\/?page_id=3911"},"modified":"2023-05-16T00:10:14","modified_gmt":"2023-05-16T00:10:14","slug":"cumplimiento-de-la-normativa-que-rige-las-obras-en-construccion-y-su-afectacion-a-terceros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/defensoriaparana.com.ar\/index.php\/2023\/01\/11\/cumplimiento-de-la-normativa-que-rige-las-obras-en-construccion-y-su-afectacion-a-terceros\/","title":{"rendered":"(2012) Normativa que rige en las obras en construcci\u00f3n y su afectaci\u00f3n a terceros"},"content":{"rendered":"

Resoluci\u00f3n del 7\/09\/2012 con RECOMENDACI\u00d3N N\u00ba 3\/12 a la Sra. Presidenta Municipal de la Ciudad de Paran\u00e1.<\/strong><\/p>\n

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Recomendaci\u00f3n en relaci\u00f3n al cumplimiento de la normativa que rige las obras en construcci\u00f3n y su afectaci\u00f3n a terceros.<\/u><\/p>\n

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PARANA, 07 de septiembre de 2012.<\/p>\n

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Ref. Actuaciones 367\/12, 892\/05, 674\/08,550\/09, 14\/12, 367\/12, 97\/11, 131\/11, 397\/11, 664\/11, 531\/11, 537\/11,<\/p>\n

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Sra. Presidenta Municipal<\/strong><\/p>\n

de<\/strong> la Ciudad de Paran\u00e1<\/strong><\/p>\n

Profesora Blanca OSUNA<\/strong><\/p>\n

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RESOLUCION CON RECOMENDACI\u00d3N N\u00ba 3<\/u><\/strong><\/p>\n

VISTO<\/strong>:<\/p>\n

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Las actuaciones iniciadas por vecinos que residen en diferentes distritos urbanos de la ciudad, solicitando la intervenci\u00f3n de la Defensor\u00eda ante la proliferaci\u00f3n de edificios en propiedad horizontal, por cuanto los mismos, en su etapa de construcci\u00f3n, estar\u00edan afectando propiedades linderas, comprometiendo la infraestructura del sector en cuanto a los servicios sanitarios; las v\u00edas de circulaci\u00f3n peatonal, en contravenci\u00f3n a la normativa que rige en lo que a seguridad refiere.<\/p>\n

El reclamo formulado por Carlos Peltzer sustanciado por ante la Defensor\u00eda del Pueblo de la Ciudad de Paran\u00e1, bajo el n\u00famero 547\/12 en virtud de haber solicitado por la v\u00eda administrativa la clausura y demolici\u00f3n de la obra lindera a su domicilio, ubicada en calle Feliciano N\u00ba 538 que afecta, seg\u00fan reza en el relato, la vivienda donde habita.<\/p>\n

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CONSIDERANDO:<\/strong><\/p>\n

Que de los expedientes presentados por el Sr. Peltzer se destaca el Expediente N 9450\/10 donde denuncia da\u00f1os a la vivienda donde reside, ubicada en calle Feliciano N 544, lindera a la obra de referencia.<\/p>\n

Que a fs. 2\/3 del expediente citado obran agregadas actas de inspecci\u00f3n de fechas anteriores, a\u00f1o 2008, en las cuales se dejaba constancia\u00a0 de los da\u00f1os observados, fisuras verticales y horizontales en distintos ambientes de la casa situada en calle Feliciano, lindera a la obra en construcci\u00f3n sin poder verificar, en el punto de observaci\u00f3n solicitado por el Sr. Peltzer, el estado de la submuraci\u00f3n debido a que la obra\u00a0 se encontraba con esta etapa superada.<\/p>\n

Que el conflicto suscitado con su vecino motiv\u00f3 la iniciaci\u00f3n de actuaciones judiciales. De la pericia producida en dichas actuaciones (de fecha 08\/04\/10 agregada en copia al expediente adjunto N\u00ba 13378\/10), se concluye que la \u201ccausa principal de todos los da\u00f1os que presenta la propiedad del demandante, se consideran movimientos de la medianera oeste que la separa de la obra en construcci\u00f3n. Este movimiento habr\u00eda sido consecuencia de la demolici\u00f3n de la antigua propiedad y posterior ejecuci\u00f3n de la nueva obra, sin que se hayan tomado los recaudos necesarios para con la propiedad del Sr. Peltzer, en especial sobre la medianera oeste, y sobre todo teniendo en cuenta que se trata de paredes antiguas de ladrillos comunes posiblemente, asentada en barro\u2026\u201d.<\/p>\n

Que en dicho informe adem\u00e1s se constata el avance de los da\u00f1os en la medida que los testigos de yeso colocados sobre la fisura, denotaban movimiento de suelo y\/o la existencia posible de fallas en las bases.<\/p>\n

Que ante todo lo observado, en fecha 12\/08\/10, por Expediente N 24000\/10, el Sr. Peltzer solicita expresamente al Ejecutivo Municipal se revise la aprobaci\u00f3n del edificio en construcci\u00f3n, impidiendo su eventual continuidad con la demolici\u00f3n de las partes que se consideren necesarias, hasta tanto garantice las condiciones de seguridad para la vivienda que habita con su familia.<\/p>\n

Que despu\u00e9s de reiteradas intimaciones hacia el propietario de la obra, ordenando la paralizaci\u00f3n de la misma, en fecha 24\/01\/11, se constata mediante inspecci\u00f3n que la misma se encontraba paralizada, y en el mismo a\u00f1o se labra nuevamente acta al propietario por no ajustarse al \u201cproyecto aprobado\u201d, realiz\u00e1ndose nuevas observaciones sobre los planos conforme a obra que deber\u00e1n cumplir con el reglamento vigente.<\/p>\n

Que la situaci\u00f3n que afecta a Peltzer, como damnificado en su persona y en sus bienes, no es ajeno a esta Defensor\u00eda por cuanto resulta an\u00e1logo a numerosos reclamos decepcionados en el organismo a mi cargo y que refieren a la afectaci\u00f3n de propiedades lindantes por edificios en construcci\u00f3n.<\/p>\n

Que no escapa al conocimiento de los ciudadanos la posibilidad de acudir a la justicia para la defensa de sus derechos, \u00a0ampar\u00e1ndose en el C\u00f3digo Civil y normativa constitucional en cuanto a la reparaci\u00f3n de los da\u00f1os y perjuicios acaecidos, sin perjuicio de lo cual y como previo a tal instancia, es aconsejable el correcto ejercicio del poder de polic\u00eda en contralor de las ejecuciones de obras, velando por el bienestar de los ciudadanos, haciendo cumplir la normativa vigente y ejerciendo los controles oportunos pertinentes.<\/p>\n

Que, del procedimiento administrativo se desprende que sigue existiendo desfasajes entre la presentaci\u00f3n de los proyectos, los planos conforme a obra, la ejecuci\u00f3n de la misma y las observaciones realizadas por la inspecci\u00f3n. Concretamente la obra no se adecua a los proyectos aprobados.<\/p>\n

Que la falta de regularidad en las inspecciones que se realizan desde las \u00e1reas de competencia son superadas por las etapas constructivas de la obra y sucede, que al momento de tener que constatar lo proyectado con lo ejecutado,\u00a0 la etapa se encuentra superada como fuera observado en el informe pericial, con la submuracion del caso de marras testigo.<\/p>\n

Que en situaciones como estas se\u00a0 dificulta la aplicaci\u00f3n del reglamento con el rigor que se exige, de ser necesario el poder sancionatorio ante la omisi\u00f3n, imprudencia, negligencia y\/o infracci\u00f3n en que se incurra.<\/p>\n

Que, de la resoluci\u00f3n emitida por la Secretar\u00eda de Planificaci\u00f3n e Infraestructura se destaca lo siguiente: \u2026 \u201crespecto a los profesionales intervinientes, mas all\u00e1 de la responsabilidad e incumbencia de los colegios profesionales en el control de la matricula y el ejercicio responsable de la actividad, tambi\u00e9n le incumbe al Estado Municipal el control de dicha pr\u00e1ctica profesional cuando se encuentra comprometida la seguridad de las personas, sus bienes y de toda la comunidad, por quienes debe velar como parte de la funci\u00f3n social que tiene a su cargo\u201d. (Cfr. fs. 92, expte n\u00ba 25650\/07).<\/p>\n

Que en el Reglamento de Edificaci\u00f3n de la Ciudad de Paran\u00e1, ord. 4948, las medidas de prevenci\u00f3n y resguardo que hacen a la pr\u00e1ctica del ejercicio profesional no alcanzan para evitar los da\u00f1os y perjuicios, que invariablemente se producen hacia las propiedades linderas, a consecuencia de las t\u00e9cnicas de demolici\u00f3n y construcci\u00f3n que est\u00e1n siendo empleadas.<\/p>\n

Que del an\u00e1lisis sobre los casos estudiados los propietarios y\/o responsables de las obras son notificados por la Direcci\u00f3n de Fiscalizacion de Construcciones Urbanas a cumplimentar con la documentaci\u00f3n obrante en el legajo constructivo sobre la diferencia que existe entre el proyecto aprobado y lo realmente ejecutado, situaci\u00f3n que muchas veces compromete la resoluci\u00f3n estructural como en el caso testigo que nos ocupa y que solamente son revisados a partir de la denuncia del particular afectado.<\/p>\n

Que dichas inspecciones se limitan a realizar un informe sobre el relato del damnificado, con respecto a los da\u00f1os que se visualizan en su vivienda,\u00a0 sin precisar los causales del mismo lo cual pone en estado de indefensi\u00f3n a los ciudadanos afectados y a la poblaci\u00f3n en general.<\/p>\n

Que am\u00e9n de lo dicho el inspector probablemente no estar\u00e1 presente cuando ocurra lo inesperado y tampoco, por lo general, sus conocimientos alcanzan para detectar el riesgo. Los derrumbes, pueden ser provocados por varias causas: “Un maquinista que cav\u00f3 de m\u00e1s, o que trabaja urgido por llenar camiones y descalza de m\u00e1s, o el capataz que no entiende demasiado, o el hallazgo de un pozo negro tapado hace 100 a\u00f1os, o la presencia de una filtraci\u00f3n en un ca\u00f1o de una casa lindera que desde hace 20 a\u00f1os afloja la tierra”. (Ing. Moises Altman, publicaci\u00f3n realizada en La Nacion).<\/p>\n

Que no es pr\u00e1ctica del Ejecutivo disponer la demolici\u00f3n de la obra por vicios en su construcci\u00f3n y por afectaci\u00f3n a propiedad lindera y que la intervenci\u00f3n del \u00e1rea de competencia se limita a realizar intimaciones y\/o a notificar al propietario de la misma, estableciendo\u00a0\u00a0 nuevos plazos de prorroga para las correcciones, las cuales pasan a ser medidas dilatorias quedando en un segundo plano, el de las penalidades por incumplimiento de la normativa. Que en el mejor de los casos la penalidad se limita a la imposici\u00f3n de una sanci\u00f3n pecuniaria.<\/p>\n

Que ante el inicio de los trabajos preliminares para las obras en construcci\u00f3n el ciudadano se ve obligado a tomar recaudos con car\u00e1cter preventivo como son las pruebas fotogr\u00e1ficas, la constataci\u00f3n con escribano p\u00fablico que certifique el estado de la propiedad y otras medidas, lo cual se torna\u00a0 injusto si las erogaciones deben ser afrontadas por el ciudadano al igual que las acciones legales extremas a las que deber\u00e1 llegar para reclamar sobre posibles y futuros da\u00f1os. Esto claro est\u00e1 sin perjuicio del costo necesario para entablar acciones judiciales.<\/p>\n

Que esta situaci\u00f3n es com\u00fan a todos los reclamos presentados en la Defensor\u00eda, y si bien existen problemas derivados de la convivencia con la obra, que pueden ser tratados y resueltos desde<\/p>\n

la Mediaci\u00f3n, esta Instituci\u00f3n debe velar por que se cumpla la norma y se garanticen las condiciones de habitabilidad tanto para los futuros propietarios, como la seguridad para los ciudadanos residentes en los predios linderos a los edificios en construcci\u00f3n.<\/p>\n

Que contin\u00faa siendo motivo de preocupaci\u00f3n la falta de visibilidad de los carteles de obra en algunas construcciones, inclusive llegando a la ausencia de los mismos, a pesar de estar establecido en la norma que los profesionales deben estar identificados, lo cual refiere a la responsabilidad civil y facilita la comunicaci\u00f3n entre las partes afectadas, si las hubiere.(Ordenanza N\u00ba 4948 Y Recomendaci\u00f3n N\u00ba 7 del 2\/12\/11)<\/p>\n

Que el acceso a la informaci\u00f3n publica de la que gozan los ciudadanos y que fuera objeto de Recomendaci\u00f3n al Ejecutivo Municipal, por parte de esta Defensor\u00eda, debe estar garantizada al momento de ser solicitada en el \u00e1rea de competencia, por cuanto se transforma en herramienta necesaria para los damnificados acceder al conocimiento de quienes son los responsables de las obras en ejecuci\u00f3n como asimismo conocer en que estado se encuentra el legajo constructivo, como las observaciones realizadas sobre el mismo, si las hubiera;<\/p>\n

Que el proceso constructivo desde su inicio afecta el entorno inmediato y genera perjuicios que recaen sobre el frentista en la medida que se retiran de la obra sin reparar los da\u00f1os ocasionados: veredas rotas por el estacionamiento de camiones para carga y descarga de los materiales, conexiones a red que se generan sobre la traza de la calle con terminaciones deficientes de compactaci\u00f3n, ausencia de contenedores y deposito de residuos, entre otros.<\/p>\n

Que ha sido esta misma situaci\u00f3n la que pone a los frentistas linderos a la obra en responsables de dichos da\u00f1os, cuando son notificados por la Direcci\u00f3n de Medio Ambiente a ejecutar la reparaci\u00f3n de la vereda;<\/p>\n

Que el C\u00f3digo de Edificaci\u00f3n se encuentra en una etapa de estudio y revisi\u00f3n para lo cual consideramos oportuno se analicen las observaciones realizadas en los considerandos y pasen a formar parte de la norma;<\/p>\n

Por todo ello,<\/p>\n

 <\/p>\n

El DEFENSOR DEL PUEBLO DE LA CIUDAD DE PARANA<\/strong><\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 RESUELVE:<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

RECOMENDAR AL PRESIDENTE MUNICIPAL DE LA CIUDAD DE PARANA y a las \u00e1reas de competencia:<\/p>\n

1.-) Establecer como condici\u00f3n para obtener los permisos de demolici\u00f3n y posterior construcci\u00f3n que tanto la empresa, como el propietario y los profesionales responsables de la obra, est\u00e9n obligados a participar de la conformaci\u00f3n de un Registro Notarial y\u00a0 Fotogr\u00e1fico donde conste el estado de las viviendas linderas en conformidad del vecino, documentaci\u00f3n que deber\u00e1 ser incorporada al expediente por el cual se otorga el permiso de obra, quedando registrado como parte del legajo constructivo;<\/p>\n

2.-) Disponer de manera clara y en apartado especial, que se considere al Representante T\u00e9cnico, como responsable de la supervisi\u00f3n de los trabajos y de tomar las medidas necesarias para evitar derrumbes, deslizamientos de tierra, da\u00f1os a linderos y cualquier otro perjuicio que puedan producir los trabajos de excavaci\u00f3n, submuracion y conexos;<\/p>\n

3.-) Incorporar en el mencionado reglamento de edificaci\u00f3n que cada responsable de obra deber\u00e1 presentar y acordar con sus vecinos linderos un cronograma de trabajos y molestias a ocasionar, tal como se desprende del C\u00f3digo Civil sobre derechos a la vecindad y asimismo cada vecino lindero tendr\u00e1 derecho a ingresar a la obra en demolici\u00f3n\/construcci\u00f3n con un profesional habilitado para constatar el seguimiento de la misma, seg\u00fan se considere necesario, previo aviso al organismo de competencia;<\/p>\n

4.-) Ampliar las funciones del departamento t\u00e9cnico de competencia para autorizar o rechazar los ascensores y\/o equipos de elevaci\u00f3n que son utilizados durante la construcci\u00f3n de la obra, al momento de la presentaci\u00f3n de los planos de Proyecto por parte de los particulares. Los aparatos generan ruido, vibraciones, calor, inseguridad, etc que deben ser evaluados teniendo en cuenta el entorno inmediato antes de ser aprobados y posteriormente colocados;<\/p>\n

5.-) Establecer la obligaci\u00f3n de inspeccionar toda obra en construcci\u00f3n durante las etapas de demolici\u00f3n y excavaci\u00f3n, independientemente de las inspecciones que se realicen durante la misma. Las excavaciones y submuraciones: deber\u00e1n hacerse en relaci\u00f3n a las propiedades linderas, a la distancia recomendada en la buena praxis. Esto es hasta un metro de distancia hecha con m\u00e1quina excavadora y el resto con pala alternando metro a metro;<\/p>\n

6.-) Garantizar el control desde el estado, de la correcta ejecuci\u00f3n de las etapas constructivas que puedan afectar con humedad la propiedad lindera, a saber capas aisladoras, protecci\u00f3n de excavaciones los d\u00edas de lluvia, aislamiento de muros entre otros.<\/p>\n

7.-) Efectivo cumplimiento de la normativa para con la aplicaci\u00f3n de multas y\/ sanciones por parte de la repartici\u00f3n municipal que corresponda;<\/p>\n

8.-) Solicitar la intervenci\u00f3n de los Colegios con incumbencia en la materia, para que colaboren con el cuerpo de inspectores municipales cuando las circunstancias lo demanden, mediante la firma de un convenio;<\/p>\n

9.-) Facilitar el acceso a la informaci\u00f3n p\u00fablica mediante la publicaci\u00f3n en la p\u00e1gina web del municipio, de todos los expedientes de nuevas obras, ordenadas por n\u00famero, fecha de registro, profesionales responsables entre otros.<\/p>\n

10.-) Comunicar internamente, a las \u00e1reas de competencia que ejercen el control de la v\u00eda publica cu\u00e1les son las obras que se encuentran en etapa de construcci\u00f3n a fin de garantizar la transitabilidad de los espacios p\u00fablicos y evitar intimaciones hacia los propietarios lindero por cuanto carecen de responsabilidad;<\/p>\n

11.-) Rem\u00edtase a la Sra. Presidenta Municipal, comun\u00edquese a las partes involucradas. Fecho, ARCHIVAR.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Resoluci\u00f3n del 7\/09\/2012 con RECOMENDACI\u00d3N N\u00ba 3\/12 a la Sra. Presidenta Municipal de la Ciudad de Paran\u00e1.   Recomendaci\u00f3n en relaci\u00f3n al cumplimiento de la normativa que rige las obras en construcci\u00f3n y su afectaci\u00f3n a terceros.   PARANA, 07 de septiembre de 2012.   Ref. Actuaciones 367\/12, 892\/05, 674\/08,550\/09, 14\/12, 367\/12, 97\/11, 131\/11, 397\/11, […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0},"categories":[18],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/defensoriaparana.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3911"}],"collection":[{"href":"https:\/\/defensoriaparana.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/defensoriaparana.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/defensoriaparana.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/defensoriaparana.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3911"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/defensoriaparana.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3911\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4031,"href":"https:\/\/defensoriaparana.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3911\/revisions\/4031"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/defensoriaparana.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3911"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/defensoriaparana.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3911"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/defensoriaparana.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3911"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}