Resolución del 7/09/2012 con RECOMENDACIÓN Nº 3/12 a la Sra. Presidenta Municipal de la Ciudad de Paraná.

 

Recomendación en relación al cumplimiento de la normativa que rige las obras en construcción y su afectación a terceros.

 

PARANA, 07 de septiembre de 2012.

 

Ref. Actuaciones 367/12, 892/05, 674/08,550/09, 14/12, 367/12, 97/11, 131/11, 397/11, 664/11, 531/11, 537/11,

 

Sra. Presidenta Municipal

de la Ciudad de Paraná

Profesora Blanca OSUNA

 

RESOLUCION CON RECOMENDACIÓN Nº 3

VISTO:

 

Las actuaciones iniciadas por vecinos que residen en diferentes distritos urbanos de la ciudad, solicitando la intervención de la Defensoría ante la proliferación de edificios en propiedad horizontal, por cuanto los mismos, en su etapa de construcción, estarían afectando propiedades linderas, comprometiendo la infraestructura del sector en cuanto a los servicios sanitarios; las vías de circulación peatonal, en contravención a la normativa que rige en lo que a seguridad refiere.

El reclamo formulado por Carlos Peltzer sustanciado por ante la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Paraná, bajo el número 547/12 en virtud de haber solicitado por la vía administrativa la clausura y demolición de la obra lindera a su domicilio, ubicada en calle Feliciano Nº 538 que afecta, según reza en el relato, la vivienda donde habita.

 

CONSIDERANDO:

Que de los expedientes presentados por el Sr. Peltzer se destaca el Expediente N 9450/10 donde denuncia daños a la vivienda donde reside, ubicada en calle Feliciano N 544, lindera a la obra de referencia.

Que a fs. 2/3 del expediente citado obran agregadas actas de inspección de fechas anteriores, año 2008, en las cuales se dejaba constancia  de los daños observados, fisuras verticales y horizontales en distintos ambientes de la casa situada en calle Feliciano, lindera a la obra en construcción sin poder verificar, en el punto de observación solicitado por el Sr. Peltzer, el estado de la submuración debido a que la obra  se encontraba con esta etapa superada.

Que el conflicto suscitado con su vecino motivó la iniciación de actuaciones judiciales. De la pericia producida en dichas actuaciones (de fecha 08/04/10 agregada en copia al expediente adjunto Nº 13378/10), se concluye que la “causa principal de todos los daños que presenta la propiedad del demandante, se consideran movimientos de la medianera oeste que la separa de la obra en construcción. Este movimiento habría sido consecuencia de la demolición de la antigua propiedad y posterior ejecución de la nueva obra, sin que se hayan tomado los recaudos necesarios para con la propiedad del Sr. Peltzer, en especial sobre la medianera oeste, y sobre todo teniendo en cuenta que se trata de paredes antiguas de ladrillos comunes posiblemente, asentada en barro…”.

Que en dicho informe además se constata el avance de los daños en la medida que los testigos de yeso colocados sobre la fisura, denotaban movimiento de suelo y/o la existencia posible de fallas en las bases.

Que ante todo lo observado, en fecha 12/08/10, por Expediente N 24000/10, el Sr. Peltzer solicita expresamente al Ejecutivo Municipal se revise la aprobación del edificio en construcción, impidiendo su eventual continuidad con la demolición de las partes que se consideren necesarias, hasta tanto garantice las condiciones de seguridad para la vivienda que habita con su familia.

Que después de reiteradas intimaciones hacia el propietario de la obra, ordenando la paralización de la misma, en fecha 24/01/11, se constata mediante inspección que la misma se encontraba paralizada, y en el mismo año se labra nuevamente acta al propietario por no ajustarse al “proyecto aprobado”, realizándose nuevas observaciones sobre los planos conforme a obra que deberán cumplir con el reglamento vigente.

Que la situación que afecta a Peltzer, como damnificado en su persona y en sus bienes, no es ajeno a esta Defensoría por cuanto resulta análogo a numerosos reclamos decepcionados en el organismo a mi cargo y que refieren a la afectación de propiedades lindantes por edificios en construcción.

Que no escapa al conocimiento de los ciudadanos la posibilidad de acudir a la justicia para la defensa de sus derechos,  amparándose en el Código Civil y normativa constitucional en cuanto a la reparación de los daños y perjuicios acaecidos, sin perjuicio de lo cual y como previo a tal instancia, es aconsejable el correcto ejercicio del poder de policía en contralor de las ejecuciones de obras, velando por el bienestar de los ciudadanos, haciendo cumplir la normativa vigente y ejerciendo los controles oportunos pertinentes.

Que, del procedimiento administrativo se desprende que sigue existiendo desfasajes entre la presentación de los proyectos, los planos conforme a obra, la ejecución de la misma y las observaciones realizadas por la inspección. Concretamente la obra no se adecua a los proyectos aprobados.

Que la falta de regularidad en las inspecciones que se realizan desde las áreas de competencia son superadas por las etapas constructivas de la obra y sucede, que al momento de tener que constatar lo proyectado con lo ejecutado,  la etapa se encuentra superada como fuera observado en el informe pericial, con la submuracion del caso de marras testigo.

Que en situaciones como estas se  dificulta la aplicación del reglamento con el rigor que se exige, de ser necesario el poder sancionatorio ante la omisión, imprudencia, negligencia y/o infracción en que se incurra.

Que, de la resolución emitida por la Secretaría de Planificación e Infraestructura se destaca lo siguiente: … “respecto a los profesionales intervinientes, mas allá de la responsabilidad e incumbencia de los colegios profesionales en el control de la matricula y el ejercicio responsable de la actividad, también le incumbe al Estado Municipal el control de dicha práctica profesional cuando se encuentra comprometida la seguridad de las personas, sus bienes y de toda la comunidad, por quienes debe velar como parte de la función social que tiene a su cargo”. (Cfr. fs. 92, expte nº 25650/07).

Que en el Reglamento de Edificación de la Ciudad de Paraná, ord. 4948, las medidas de prevención y resguardo que hacen a la práctica del ejercicio profesional no alcanzan para evitar los daños y perjuicios, que invariablemente se producen hacia las propiedades linderas, a consecuencia de las técnicas de demolición y construcción que están siendo empleadas.

Que del análisis sobre los casos estudiados los propietarios y/o responsables de las obras son notificados por la Dirección de Fiscalizacion de Construcciones Urbanas a cumplimentar con la documentación obrante en el legajo constructivo sobre la diferencia que existe entre el proyecto aprobado y lo realmente ejecutado, situación que muchas veces compromete la resolución estructural como en el caso testigo que nos ocupa y que solamente son revisados a partir de la denuncia del particular afectado.

Que dichas inspecciones se limitan a realizar un informe sobre el relato del damnificado, con respecto a los daños que se visualizan en su vivienda,  sin precisar los causales del mismo lo cual pone en estado de indefensión a los ciudadanos afectados y a la población en general.

Que amén de lo dicho el inspector probablemente no estará presente cuando ocurra lo inesperado y tampoco, por lo general, sus conocimientos alcanzan para detectar el riesgo. Los derrumbes, pueden ser provocados por varias causas: “Un maquinista que cavó de más, o que trabaja urgido por llenar camiones y descalza de más, o el capataz que no entiende demasiado, o el hallazgo de un pozo negro tapado hace 100 años, o la presencia de una filtración en un caño de una casa lindera que desde hace 20 años afloja la tierra”. (Ing. Moises Altman, publicación realizada en La Nacion).

Que no es práctica del Ejecutivo disponer la demolición de la obra por vicios en su construcción y por afectación a propiedad lindera y que la intervención del área de competencia se limita a realizar intimaciones y/o a notificar al propietario de la misma, estableciendo   nuevos plazos de prorroga para las correcciones, las cuales pasan a ser medidas dilatorias quedando en un segundo plano, el de las penalidades por incumplimiento de la normativa. Que en el mejor de los casos la penalidad se limita a la imposición de una sanción pecuniaria.

Que ante el inicio de los trabajos preliminares para las obras en construcción el ciudadano se ve obligado a tomar recaudos con carácter preventivo como son las pruebas fotográficas, la constatación con escribano público que certifique el estado de la propiedad y otras medidas, lo cual se torna  injusto si las erogaciones deben ser afrontadas por el ciudadano al igual que las acciones legales extremas a las que deberá llegar para reclamar sobre posibles y futuros daños. Esto claro está sin perjuicio del costo necesario para entablar acciones judiciales.

Que esta situación es común a todos los reclamos presentados en la Defensoría, y si bien existen problemas derivados de la convivencia con la obra, que pueden ser tratados y resueltos desde

la Mediación, esta Institución debe velar por que se cumpla la norma y se garanticen las condiciones de habitabilidad tanto para los futuros propietarios, como la seguridad para los ciudadanos residentes en los predios linderos a los edificios en construcción.

Que continúa siendo motivo de preocupación la falta de visibilidad de los carteles de obra en algunas construcciones, inclusive llegando a la ausencia de los mismos, a pesar de estar establecido en la norma que los profesionales deben estar identificados, lo cual refiere a la responsabilidad civil y facilita la comunicación entre las partes afectadas, si las hubiere.(Ordenanza Nº 4948 Y Recomendación Nº 7 del 2/12/11)

Que el acceso a la información publica de la que gozan los ciudadanos y que fuera objeto de Recomendación al Ejecutivo Municipal, por parte de esta Defensoría, debe estar garantizada al momento de ser solicitada en el área de competencia, por cuanto se transforma en herramienta necesaria para los damnificados acceder al conocimiento de quienes son los responsables de las obras en ejecución como asimismo conocer en que estado se encuentra el legajo constructivo, como las observaciones realizadas sobre el mismo, si las hubiera;

Que el proceso constructivo desde su inicio afecta el entorno inmediato y genera perjuicios que recaen sobre el frentista en la medida que se retiran de la obra sin reparar los daños ocasionados: veredas rotas por el estacionamiento de camiones para carga y descarga de los materiales, conexiones a red que se generan sobre la traza de la calle con terminaciones deficientes de compactación, ausencia de contenedores y deposito de residuos, entre otros.

Que ha sido esta misma situación la que pone a los frentistas linderos a la obra en responsables de dichos daños, cuando son notificados por la Dirección de Medio Ambiente a ejecutar la reparación de la vereda;

Que el Código de Edificación se encuentra en una etapa de estudio y revisión para lo cual consideramos oportuno se analicen las observaciones realizadas en los considerandos y pasen a formar parte de la norma;

Por todo ello,

 

El DEFENSOR DEL PUEBLO DE LA CIUDAD DE PARANA

         RESUELVE:

 

RECOMENDAR AL PRESIDENTE MUNICIPAL DE LA CIUDAD DE PARANA y a las áreas de competencia:

1.-) Establecer como condición para obtener los permisos de demolición y posterior construcción que tanto la empresa, como el propietario y los profesionales responsables de la obra, estén obligados a participar de la conformación de un Registro Notarial y  Fotográfico donde conste el estado de las viviendas linderas en conformidad del vecino, documentación que deberá ser incorporada al expediente por el cual se otorga el permiso de obra, quedando registrado como parte del legajo constructivo;

2.-) Disponer de manera clara y en apartado especial, que se considere al Representante Técnico, como responsable de la supervisión de los trabajos y de tomar las medidas necesarias para evitar derrumbes, deslizamientos de tierra, daños a linderos y cualquier otro perjuicio que puedan producir los trabajos de excavación, submuracion y conexos;

3.-) Incorporar en el mencionado reglamento de edificación que cada responsable de obra deberá presentar y acordar con sus vecinos linderos un cronograma de trabajos y molestias a ocasionar, tal como se desprende del Código Civil sobre derechos a la vecindad y asimismo cada vecino lindero tendrá derecho a ingresar a la obra en demolición/construcción con un profesional habilitado para constatar el seguimiento de la misma, según se considere necesario, previo aviso al organismo de competencia;

4.-) Ampliar las funciones del departamento técnico de competencia para autorizar o rechazar los ascensores y/o equipos de elevación que son utilizados durante la construcción de la obra, al momento de la presentación de los planos de Proyecto por parte de los particulares. Los aparatos generan ruido, vibraciones, calor, inseguridad, etc que deben ser evaluados teniendo en cuenta el entorno inmediato antes de ser aprobados y posteriormente colocados;

5.-) Establecer la obligación de inspeccionar toda obra en construcción durante las etapas de demolición y excavación, independientemente de las inspecciones que se realicen durante la misma. Las excavaciones y submuraciones: deberán hacerse en relación a las propiedades linderas, a la distancia recomendada en la buena praxis. Esto es hasta un metro de distancia hecha con máquina excavadora y el resto con pala alternando metro a metro;

6.-) Garantizar el control desde el estado, de la correcta ejecución de las etapas constructivas que puedan afectar con humedad la propiedad lindera, a saber capas aisladoras, protección de excavaciones los días de lluvia, aislamiento de muros entre otros.

7.-) Efectivo cumplimiento de la normativa para con la aplicación de multas y/ sanciones por parte de la repartición municipal que corresponda;

8.-) Solicitar la intervención de los Colegios con incumbencia en la materia, para que colaboren con el cuerpo de inspectores municipales cuando las circunstancias lo demanden, mediante la firma de un convenio;

9.-) Facilitar el acceso a la información pública mediante la publicación en la página web del municipio, de todos los expedientes de nuevas obras, ordenadas por número, fecha de registro, profesionales responsables entre otros.

10.-) Comunicar internamente, a las áreas de competencia que ejercen el control de la vía publica cuáles son las obras que se encuentran en etapa de construcción a fin de garantizar la transitabilidad de los espacios públicos y evitar intimaciones hacia los propietarios lindero por cuanto carecen de responsabilidad;

11.-) Remítase a la Sra. Presidenta Municipal, comuníquese a las partes involucradas. Fecho, ARCHIVAR.